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鑑定データ集

解説

-　鑑定データ集　-
Data

目次

鑑定データ集の意義

不動産市況は「景気」や「金融政策」、「外国人投資家の動向」等により大きく変化します。

「地代家賃の鑑定相談室」では、不動産鑑定の観点から常に最新の不動産データを収集し、分析・集計しています。
このデータは、お客様の地代･家賃の問題を解決する「適正賃料の確かな根拠」となります。

例えば福岡市では、「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」といった大規模再開発が進み、賃料市場が激しく二極化しています。

一般的な市場データだけでは、再開発エリア近隣の賃料上昇や、築年数経過による賃料の停滞といった地域ごとの微妙な変化に対応できません。

私たちは、実際の成約事例、固定資産税の動向、空室率や住居需要の変動など、多角的な鑑定データを収集することで、地域特有の市場構造を正確に把握するよう努めています。

これにより、単なる平均値ではない、物件の個別性を考慮した「説得力のある適正賃料」を導き出すことができます。

鑑定データ集

公示地価の推移
– Land value –

地代･家賃の鑑定評価において、「地価の推移」は根拠資料として重要です。
元本価格の上昇、固定資産税の上昇などに繋がり、現行家賃と正常家賃が乖離していくこととなります。

当サイトでは、都道府県別の変動率を地価公示制度から集計し、公表しております。
地代･家賃の改定等の一つの根拠資料となり得るかと思います。

（集計内容）
公示地価の平均変動率から累計の変動率を計算。
通常、地代･家賃の改定は3～5年程度を経過して起こるため、累計変動率を掲載しています。

※ データ出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」より著者作成

建設工事費の推移
– construction cost –

「建設工事費の推移」は、地代･家賃の鑑定評価の根拠資料として重要です。
元本価格の上昇に繋がり、現行家賃と正常家賃が乖離していくこととなります。

当サイトでは、建設工事費デフレーターを定期的に確認しております。
地代･家賃の改定等の一つの根拠資料となり得るかと思います。

（集計内容）
建設工事費デフレーターより。
通常、地代･家賃の改定は3～5年程度を経過して起こるため、直近合意時点からの変動率をご参照ください。

※ データ出典：国土交通省「統計情報」より著者作成

代表的なマンションの賃料推移
– Rents –

「代表的なマンションの賃料」は、そのエリアにおける家賃相場の把握に有用です。
周辺の家賃相場を理解することで、現行家賃が高いのか安いのか判断できるようになります。

当サイトでは、代表的なマンションの賃貸募集事例を定期的に確認しております。
家賃の改定等の一つの根拠資料となり得るかと思います。

（集計内容）
各社住宅情報ポータルサイト等より募集事例を収集し、集計。
最上階やプレミア住戸などの賃料単価が著しく異なる住戸については、平均値の観点から著者判断で除外しています。

鑑定データインデックス
– Index –

地代･家賃評価の要点（PDF版）

勉強会用に作成した資料など、賃料評価の要点をまとめています。

賃料改定の交渉で鑑定評価書が活用される場面では、論点となる箇所ばかりです。オーナー側・テナント側、弁護士さんにも交渉のための前提知識として必要となります。

データの具体的な活用方法

  1. オーナー様向け： 収集した賃料上昇の客観的データや類似事例を根拠として明確にし、賃料増額交渉の説得力を高めます。
  2. テナント様向け： 建物築年数の経過等による賃料事例データを用いて、賃料負担の適正化を実現し、賃料トラブルを防ぎます。

正確な鑑定データに基づく「適正賃料の明確化」が賃貸経営の安定と賃料トラブルの防止に直結します。

「説得力のある適正賃料」について、是非一度ご相談ください。

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お問い合わせ – 地代･家賃の鑑定相談室

賃料鑑定に特化することで、一般的な価格鑑定も行う事務所と比べて、どのようなメリットがありますか？

当サイトでは賃料（地代･家賃）に特化した鑑定データを収集しているため、地代･家賃の最新の事例データ収集量が豊富です。

また、継続賃料の算定に不可欠な土地建物価格の推移や固定資産税の動向の把握に長けております（不動産鑑定業界歴10年以上）。

より説得力のある増額・減額の根拠をご提供できます。

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初回相談や見積もりの作成に費用はかかりますか？

無料です。

初回のご相談（対面またはオンライン）及び正式な見積もりの提示までは無料です。ご依頼内容と物件情報をお伺いし、報酬にご納得いただいた上で、契約となります。

QA集　賃料（地代･家賃）の鑑定評価について

オーナーとテナント、どちらから依頼しても「賃料」の計算結果は同じになりますか？

はい。

不動産鑑定士は中立な第三者専門家として、不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定評価を行います。

依頼者の希望ではなく、市場データと根拠に基づいて算定するため、適正な賃料（正常賃料）は公平な一つに定まります。

賃料鑑定の依頼から、鑑定評価書を受け取るまでの期間と費用を教えてください。

通常、福岡市内の標準的な事務所であれば、ご相談から賃料の中間報告まで2週間程度です。

その後、成果品として発行準備（本文作成、製本等）となります。合計で1ヶ月程度が目安となります。

費用は物件種別や難易度により異なりますので、まずは無料相談にて概算の期間と報酬をお伝えいたします。

賃料の増額を希望していますが、鑑定評価書は法的根拠としてどの程度の力がありますか？

不動産鑑定士が作成する評価書は、交渉や調停の場でも説得力のある客観的証拠となります。

感情論ではなく、不動産鑑定評価基準に則った「積算法」や「賃貸事例比較法」等に基づいた論理的な根拠を明確に示します。

なお、賃料交渉については、弁護士さんへ直接ご依頼ください（非弁行為に該当する可能性があるため、当事務所では交渉まではお受けできません）。

賃料を適正に評価する際、「鑑定評価書」と「一般的な簡易査定」とは何が違いますか？

鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づく複数の算定手法で論理的な根拠を明記した公的証明力を持つ文書です。

一方、一般的な簡易査定は市場相場の目安を示したものであり、主に不動産業者の意見価格となりますので、法的・公的な場での証拠力に乏しくなります。

QA集　福岡都市圏（福岡市や北九州市）の鑑定評価について

天神ビッグバンや博多コネクティッドは、賃料の増額根拠としてどのように影響しますか？

再開発エリア周辺では、土地価格上昇と将来の収益増加期待を伴います。

鑑定評価において新規賃料や継続賃料の上昇要因として強く反映され、増額の客観的な根拠となります。

福岡市と北九州市で、賃貸市場の傾向はどのように異なりますか？

福岡市は人口流入と再開発により市場の流動性が高く、賃料上昇が顕著です。

北九州市は安定的な賃貸市場が形成されていますが、エリアによって賃料二極化が進んでおり、個別物件の正確な評価が不可欠です。

福岡市内の固定資産税の上昇は、賃料にどれくらい反映されますか？

固定資産税の増加は積算法における必要諸経費等として新規賃料に反映されます。

特に地価の高い福岡市中心部では、この固定資産税負担の増加が賃料増額の強い根拠の一つとなります。

地代の値上げ鑑定について、福岡都市圏の特殊な市場要因はありますか？

福岡市では、商業地の地価公示価格が上昇を続けているため、地代の増額を求める強い根拠となります。

また、固定資産税の上昇率は、福岡中心部であれば+20％近い場合もあり、東京都23区の上昇率上限+10％を大きく上回ります。

鑑定評価では、この公的価格の変動を重要な要因として考慮します。

QA集　鑑定評価の流れ・契約関連
依頼から鑑定評価書の完成まで、どのような手順で進みますか？

通常、以下の流れで進みます。案件の規模により多少変更となります。

  1. ご相談・お見積もり提示（無料）
  2. 委任契約の締結（着手時に着手金20％相当額）
  3. 資料提供・ヒアリング
  4. 物件調査（現地・市場）
  5. 中間報告
  6. 鑑定評価書の作成
  7. 評価書の納品と報酬の御請求書（残金）
報酬の支払いタイミングはいつですか？
  1. 原則、鑑定評価書の納品時にお支払いいただきます。
  2. ただし、物件の規模によっては、契約時に着手金（20％～30％相当額）として報酬の一部をお支払いいただき、納品時に残金をお支払いいただく場合がございます。
鑑定評価の報酬以外に、出張費用や実費は発生しますか？

福岡市近郊での物件調査に関する基本的な交通費は、報酬に含まれます。

ただし、遠方への出張が必要な場合の実費（宿泊費など）は、別途ご請求させていただきます。その際は、事前にご説明し、ご承認をいただきます。

鑑定評価書が完成した後、内容についての質問や疑問が生じた場合は対応してもらえますか？

はい。

評価書の内容について疑問点があれば、納品後も無料でご説明させていただきます。
評価書の内容を十分に理解し、自信を持ってご活用いただくことを重視しています。

鑑定評価を依頼してから、途中でキャンセルは可能ですか？

はい、可能です。

ただし、キャンセルのタイミングに応じて、そこまでに要した調査費用や実費を、報酬規定に基づきご請求させていただきます。その点についても契約時に明確にご説明いたします。

鑑定評価の作業期間中、依頼主への進捗報告はありますか？

はい。

現地調査完了時や、評価額の算定に必要な追加資料が発生した際など、作業過程の節目で、担当不動産鑑定士より中間報告をさせていただきます。

初回相談時には、どのような資料を準備しておけばスムーズに鑑定依頼ができますか？

以下の資料をご準備いただけるとスムーズです。

  1. 評価する不動産の地番・家屋番号（登記簿など）
  2. 固定資産税・都市計画税の課税明細書
  3. 建物の図面
  4. 現在の賃貸借契約書の写し
  5. 賃料の場合は、増額（減額）を求める具体的な理由（例：周辺相場より安い/高いと感じる等）
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