立退料(移転補償料)の調査報告書

立退料の金額に、第三者の根拠を

建物の建て替えや売却、再開発で入居者に退去をお願いする場面では、立退料をいくらにするかが交渉の大きな論点になります。

当相談室では、不動産鑑定士が公共用地の取得に伴う損失補償基準に基づいて、入居者の移転に必要な費用や損失を積み上げ、立退料(移転補償料)の目安を調査報告書としてまとめます。

再開発が進む福岡市では、店舗・事務所の立退きが身近なテーマになっています。

オーナー(貸主)・不動産会社の方

弁護士の方

建物の賃貸借では、オーナーが契約の更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、正当な事由が必要です(借地借家法第28条)。
立退料は、この正当な事由を補うものとして支払われることが多く、法律で決まった計算式や相場があるわけではありません。

そのため交渉では、「なぜその金額なのか」を説明できることが大切です。

当相談室では、道路や再開発などの公共事業で入居者に支払われる補償の考え方(公共用地の取得に伴う損失補償基準)を参考に、立退料を次のような項目に分けて積み上げます。

項目	内容
借家人補償	同じような物件を新しく借りるために必要な、家賃の差額や敷金・礼金・仲介手数料など
動産移転料	家具・設備・商品などの引っ越し費用
移転雑費	移転先を探す費用、各種の届出・通知、移転のための手続きの費用など
営業補償	移転に伴う休業期間の収益の減少、固定費、従業員の休業手当、得意先を失うことによる損失など(店舗・事務所の場合)
工作物補償	入居者が設置した内装や設備の移転・再設置にかかる費用など

項目ごとに根拠を示すため、入居者への説明や交渉の資料として使いやすいのが特長です。

不動産鑑定評価基準に基づく「借家権の価格」の鑑定評価書が必要な場合も、ご相談ください。調停・訴訟の証拠資料として使う場合などに対応します。

区分	こんなときに	料金
机上概算	まずは立退料のおおよその目安を知りたい(「家賃の○か月分」という形でお答えします)	無料
調査報告書(移転補償料の算出)	テナントに示す立退料（移転補償料）の調査報告書をまとめたい。	税抜100万円～
調査報告書(移転補償料の算出+先方の立退料の分析)	上記に加え、テナント側から具体的な立退料を求められ、その金額が妥当かも検証したい。	税抜130万円～

地域	用途	内容
福岡市内	店舗	移転補償料の算出
福岡市	事務所店舗	机上概算

※守秘義務のため、詳細は掲載していません。

Q. 立退料に相場はありますか?
A. 法律で決まった計算式や相場はありません。物件の状況や入居者の使い方によって大きく変わるため、当相談室では公共用地の損失補償基準に基づいて、項目ごとに積み上げて算出します。

Q. なぜ公共用地の損失補償基準を使うのですか?
A. 公共事業で入居者が移転する際の補償の考え方が、項目ごとに整理されているためです。根拠を一つずつ示せるので、入居者への説明や交渉の資料として使いやすくなります。

Q. まずは、おおよその金額だけ知りたいのですが。
A. 無料の机上概算で、「家賃の○か月分」という形で目安をお答えします。交渉に使う根拠が必要になった段階で、調査報告書をご検討ください。

Q. 立退料を払えば、必ず退去してもらえますか?
A. 立退料は、更新拒絶や解約の申入れに必要な借地借家法上の「正当な事由」を補うものです。立退料を払えば必ず退去が認められるわけではなく、オーナー側・入居者側の事情を総合的にみて判断されます。

Q. 店舗の場合、休業中の損失も含まれますか?
A. はい。移転に伴う休業期間の収益の減少や、その間も発生する固定費などを、営業補償として算出します。

Q. 交渉の代理もしてもらえますか?
A. 出来ません。不動産鑑定士は、移転補償料算出と根拠資料の作成を担当します。テナントとの交渉の代理は、弁護士にご依頼ください。弁護士の先生と連携してお手伝いすることはもちろん可能です。