地代の不動産鑑定

長年据え置きの地代を、根拠をもって見直す

借地の地代は、契約が何十年も続くことが多く、気づかないうちに周辺の水準や固定資産税の負担と合わなくなっていることがあります。

当相談室では、不動産鑑定士が土地の価格の動き、税負担、契約の経緯をふまえて、今の契約にとって適正な地代(継続地代)を評価します。

こんなお悩みはありませんか

地主(貸主)の方・寺社・底地を持つ会社

先代のころから地代を変えておらず、固定資産税とほとんど変わらない。
周辺の地価が上がっているのに、地代に反映できていない。
複数の借地人がいて、地代の水準がばらばらになっている。

借地人(借主)の方

地主から地代の値上げを求められたが、妥当な金額か分からない。
更新料や建て替えの承諾料を求められ、金額に納得できない。

弁護士・司法書士の方

地代の増減額請求の調停・訴訟で、鑑定評価書が必要。
借地の売買や相続で、底地・借地権の価格も合わせて知りたい。

「継続地代」とは

地代にも、新しく土地を貸すときの地代(新規地代)と、今の契約を続けながら改定するときの地代(継続地代)があります。

継続地代は、次のような事情を考えて決めます。

前回の改定から今日までの、地価や経済情勢の変化
固定資産税・都市計画税など、土地にかかる税負担の変化
周辺の同じような借地の地代の水準
契約の経緯(権利金の有無、これまでの改定の内容など)

借地借家法第11条では、こうした事情の変化により地代が「不相当」となったとき、地主・借地人のどちらからも地代の増減を請求できるとされています。

評価の方法

不動産鑑定評価基準に基づき、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法を組み合わせて評価します。

地代では特に、土地にかかる税負担と地代の関係や、地代を据え置いてきた期間の長さが重要なポイントになります。

報酬

区分	こんなときに	新規地代	継続地代(改定)
調査報告書	借地人との交渉や社内の検討に使いたい	21万円(税抜)〜	42万円(税抜)〜
鑑定評価書	調停・訴訟の証拠として使いたい	30万円(税抜)〜	60万円(税抜)〜

消費税は別途です。土地の数・規模・調査の内容によって変わります
同じ地主の方が持つ複数の借地をまとめてご依頼いただく場合は、料金をご相談ください
初回相談とお見積もりは無料です
更新料・承諾料、底地・借地権の価格の評価もお受けしています(お見積もり)

ご依頼の流れ

無料相談: お問い合わせフォーム・LINEからご連絡ください
お見積もり: 契約書・地代の推移・固定資産税の通知書などをもとに、料金と納期をご提示します
ご依頼・資料のご提出
現地調査・評価
納品・ご説明: 調停・訴訟では、必要に応じて補足のご説明にも対応します

評価実績(一部)

地域	用途	内容
福岡市内	事業用定期借地権の設定	新規地代の検証
福岡県内	底地価格の試算	底地の価格の算出。適正地代の算定。

※守秘義務のため、詳細は掲載していません。

よくある質問

Q. 地代は固定資産税の何倍くらいが相場ですか?
A. 税負担に対する倍率は判断材料の一つになりますが、それだけで適正な地代が決まるわけではありません。地域や土地の使い方、契約の経緯によって大きく異なるため、個別の評価が必要です。おおよその目安としては、商業地で固定資産税の10～30倍と把握しています。

Q. 何十年も地代を上げていませんが、一度に大きく上げられますか?
A. 据え置きの期間が長いほど、今の地代と適正な水準との差は大きくなりやすい一方、継続地代は契約の経緯もふまえて決まります。差の全額がすぐに認められるとは限らないため、根拠を示したうえで交渉することが大切です。

Q. 地代の値上げに借地人が応じない場合はどうなりますか?
A. 地代の増減を求める場合は、訴訟の前に、まず調停を申し立てる必要があります(調停前置)。調停や訴訟では、鑑定評価書が判断の重要な資料になります。

Q. 借地人の立場で相談できますか?
A. はい。不動産鑑定士は中立の立場で評価しますので、地主・借地人のどちらからのご依頼もお受けしています。

Q. 更新料や建て替えの承諾料も評価してもらえますか?
A. はい。地域の慣行や借地権の価格をふまえて、目安となる金額を評価します。