家賃(継続賃料)の不動産鑑定

家賃の値上げ・値下げに、根拠ある「適正な家賃」を

家賃の改定交渉では、「いくらが妥当か」を相手に納得してもらう根拠が欠かせません。
当相談室では、不動産鑑定士が市場の動き・物件の個別事情・これまでの契約の経緯をふまえて、今の契約にとって適正な家賃(継続賃料)を評価します。

交渉の段階から調停・訴訟まで、目的に合わせて、調査報告書と鑑定評価書をご用意しています。

オーナー(貸主)の方

テナント(借主)の方

弁護士・司法書士の方

家賃には、新しく貸すときの家賃(新規賃料)と、今の契約を続けながら改定するときの家賃(継続賃料)があります。

継続賃料は、周辺の募集家賃をそのまま当てはめるのではなく、次のような事情を考えて決めます。

借地借家法第32条では、こうした事情の変化により家賃が「不相当」となったとき、貸主・借主のどちらからも家賃の増減を請求できるとされています。

不動産鑑定評価基準に基づき、次の方法を組み合わせて評価します。

方法	考え方
差額配分法	今の家賃と、市場で成り立つ家賃との差を、貸主・借主に配分する
利回り法	物件の価格に、前回改定時の利回りを掛けて求める
スライド法	前回改定時の家賃を、物価や地価などの変動率で修正する
賃貸事例比較法	同じような物件で、家賃を改定した事例と比べる

当相談室では、福岡市を中心に家賃の改定事例を継続して収集しており、地域の実情に合った評価ができます。

区分	こんなときに	新規家賃	継続家賃(改定)
調査報告書	相手方との交渉や社内の検討に使いたい	31万円(税抜)〜	51万円(税抜)〜
鑑定評価書	調停・訴訟の証拠として使いたい	40万円(税抜)〜	70万円(税抜)〜

標準的な納期は、ご依頼から3〜4週間程度です。

※守秘義務のため、詳細は掲載していません。

Q. 家賃の値上げは、いつでも請求できますか?
A. 経済事情の変化などで今の家賃が不相当になった場合は、契約期間中でも請求できます(借地借家法第32条)。ただし、一定期間は家賃を上げないという特約がある場合などは、その内容が考慮されます。

Q. 周辺の募集家賃と同じ金額まで上げられますか?
A. 必ずしもそうはなりません。今の契約を続ける場合の家賃(継続賃料)は、契約の経緯や前回の改定からの変化をふまえて決まるため、募集家賃との差の一部だけが反映されることが一般的です。

Q. 話し合いがまとまらない場合はどうなりますか?
A. 家賃の増減を求める場合は、訴訟の前に、まず調停を申し立てる必要があります(調停前置)。調停や訴訟では、鑑定評価書が判断の重要な資料になります。

Q. テナント側からの相談もできますか?
A. はい。不動産鑑定士は中立の立場で評価しますので、オーナー・テナントのどちらからのご依頼もお受けしています。

Q. 福岡県外の物件も依頼できますか?
A. はい。九州各県・関東の物件にも対応しています。オンラインでのご相談も可能です。

Q. 相手方が出してきた鑑定評価書が妥当か、確認してもらえますか?
A. はい。評価の前提や方法、使っている事例などを確認し、意見書としてまとめることができます。