受任案件のご紹介－適正家賃の評価書を納品しました（福岡市内）。

こんにちは、不動産鑑定士の上銘です。

今日は受任案件のご紹介をします。守秘義務がありますので、大枠だけとなりますがご了承ください。

不動産鑑定が必要となった背景がお分かりいただけるはずです。

今回の受任背景：なぜオーナーさんは鑑定を必要としたのか？

物件概要は以下の通りです。

・福岡市内の一棟レジデンス。
・築30年前後。
・約10年前に、知人から購入し保有している。
・金融機関からの借り入れあり。
・一室の家賃が相場より安そう（80㎡・10万円）

賃貸マンションとして、運用しており、日々の管理は管理会社へ委託しています。

今回、鑑定が必要となった背景は、「一室の家賃がずっと安い。管理会社へ交渉をお願いしても、据え置きのまま。気付けば10年経ってしまった。」とのことです。

不動産鑑定士ができること

今回のお話しはお電話から頂きました。

10年も粘り強く家賃交渉をされており、かなりお困りの様子。

不動産鑑定士としては、受任したいものの、現在の家賃を教えてもらわなければ、増額改定ができそうか判断できません。

お電話で教えてもらった家賃をメモして、「一度概算してみます」とお答えして、電話を切りました。

概算では、
・周辺の家賃相場をSUUMO、ホームズで調べる。
・有料のアットホームデータベースで過去の成約事例を調べる。

という流れになります。

今回は、福岡市内の80㎡・100,000円という貸室。

坪単価でみると、約4,100円/坪となり、かなり安いです。
SUUMOでみたところ、約1.5倍には上げられそうなことが分かりました。

評価のポイント

不動産鑑定評価は、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づき発行します。

基準では、家賃改定では「差額配分法」が例示されています。

差額配分法は、家賃の相場と現行の差（賃料差額）に着目して、家賃改定しよう、という手法です。

概算では、この差額配分法による賃料を査定して、ご提示しました。

今回はご納得いただき、受任となりました。
（受任に至らない物件も多々あります・・！）

納品後の展開

今回は、概算による賃料がほぼ結論となり、ご納品となりました。

手法自体は、「差額配分法」「積算法」「賃貸事例比較法」を適用しました。事例を幅広く収集でき、弁護士さんや賃借人への説明にも耐えうる評価書ができたと自負しています。

依頼者からは「早く対応してもらって助かった。何度も来てくれてありがとう。」と言っていただけました。

今後の依頼者さんは、
・内容証明郵便で賃借人へ家賃改定を提案
・調停
・合意できなければ訴訟へ

という流れになります。

まとめ－適正家賃の評価は不動産鑑定士の責任も重い

どの仕事を責任は負う必要があります。

今回の案件は、特に賃借人へ提出される＆調停となる可能性が高いことから、説明性を重視して、評価書を作成しました。

アットホームデータベースなど、フル活用で取り組みました。普段から不動産情報を集めていますが、賃料事例は貴重であり、集めるのには骨が折れます。

この案件は、調停の前で合意できれば良いなと思ってますが、どうなるでしょうか。
不動産鑑定士としては、交渉はできないため、依頼者からのご連絡を待つだけです。

依頼者の交渉が上手くすすむよう、数字の面で今後もサポートしていきます。

以上、お読みいただき、ありがとうございました。