【想い】地代･家賃の鑑定相談室、開設の想いと出来ること：賃料問題の解決を福岡から

この度、上銘不動産鑑定士事務所は、ウェブサイト「地代･家賃の鑑定相談室」を開設いたしました。

私の想いとしては、不動産の貸し手（オーナー）と借り手（テナント）の双方が抱える地代･家賃の悩みを、不動産鑑定士としての専門性と中立性をもって解決の一つの根拠となること、を目指したいと考えました。

昨今、地価上昇の著しい福岡都市圏において、感情論ではなく説得力のある適正賃料を明確にすることで、円満な賃貸借関係の継続などをサポートしたいです。

本記事では、開設に至った想いと「地代･家賃の鑑定相談室」でオーナー様やテナント様が具体的に何を得られるのかについて詳しくご説明します。

---

1. 開設の想い：なぜ賃料鑑定の専門サイトが必要なのか

福岡都市圏の不動産市場は、かつてないスピードで変化しています。

① 福岡特有の市場変動と賃料の二極化

「天神ビッグバン」や「博多コネクティッド」といった大規模再開発は、周辺の土地価格上昇と新規賃料の高騰を引き起こしています。

これにより、オーナー様の固定資産税などのコスト負担は増大し、「今の賃料でいいのか？」という疑問が生まれています。

一方で、エリアや築年数によっては空室率上昇の懸念もあり、賃料の二極化が深刻化しています。

市場が不安定な今こそ、「うちの物件の適正な価値はいくらか？」という客観的な基準が、貸し手と借り手の双方にとって不可欠となっています。

② 賃料問題の「証拠」と「説得力」の欠如

賃料の増額や減額を求める際、当事者間の交渉は往々にして「周辺の相場はこんなものだ」「経営が苦しい」といった感情論や主観的な主張になりがちです。

交渉の代理人である弁護士さんの観点からも、不動産市況を考慮した「適正賃料」は見出しにくい状況にあります。

交渉が長期化した場合、調停や裁判といった賃料トラブルに発展してしまいます。

私たちは、この問題の解決の一助として客観的な「証拠」が必要と考えています。国家資格者である不動産鑑定士が、公的な基準に基づき論理的に導き出した適正賃料は、説得力のある交渉材料となります。

「地代･家賃の鑑定相談室」は、この「適正な根拠」を明確に示し、賃料問題の円満な解決に特化することを目指しています。

---

2. 「地代･家賃の鑑定相談室」で出来ること

当サイトは、単に鑑定評価書を作成するだけでなく、お客様が抱える賃料問題を解決するための総合的な情報源となることを目指しています。

① 適正賃料の「根拠」を明確化し、交渉材料を提供する

オーナー様が賃料増額を求める際、「新規賃料」の算定手法である「積算法」と「賃貸事例比較法」が一つの目安となります。

• 積算法： 物件の土地価格上昇や建物価格上昇、そして固定資産税などの必要経費の増加を計算に反映させ、「コスト面から見てこの賃料が妥当である」という根拠を提示します。
• 賃貸事例比較法： 福岡市内の最新の新規賃貸事例を収集・分析し、「市場ではこの物件と同等のものがいくらで賃貸されているか」という市場価格（新規賃料）を明確にし、交渉材料とします。

この二つの手法を組み合わせることで、感覚的な主張ではない、公的な基準に基づく賃料を証明できます。

② 賃料トラブルを未然に防ぐ「中立的な基準」

賃料問題がこじれる原因の多くは、双方の主張が平行線をたどることです。

鑑定評価書は、オーナー様とテナント様、どちらからの依頼であっても中立な立場で「適正賃料」を導き出します。

この中立的な第三者の意見を交渉の場に持ち込むことで、双方が冷静に現実的な着地点を探ることができ、裁判や調停への発展という時間・費用の浪費を未然に防ぎます。

③ データ集のように活用できる地域特化の情報提供

当ウェブサイトでは、鑑定評価の専門知識を解説するだけでなく、福岡都市圏の賃料市場に関する最新情報を随時発信します。

• 地域特有のデータ分析： 「天神ビッグバン」が賃料に与える具体的な波及範囲や、北九州市の賃料二極化の進展状況など、福岡都市圏の不動産鑑定士でなければ知りえない詳細な市場分析を公開します。
• 事例解説： 賃料増額や減額が成功した事例、築年数経過物件の賃料評価におけるポイントなど、実例に基づく解説を豊富に提供し、お客様が自身の物件の賃料問題を解決するためのデータ集のように活用できることを目指します。
• 全国的な賃料データの収集：賃料相場は、土地価格や建物価格の影響を受けて決まります。マクロ的な経済情勢の変動についても、情報を収集し、データ集化していきます。

---

3. 「適正賃料」を求める流れ：解決へのロードマップ

賃料鑑定を依頼されるお客様が、スムーズに問題解決に進めるよう、当サイトでは以下のロードマップを用意しています。

1. ご相談・ヒアリング： まずは「賃料を増額したい」「今の賃料が高すぎる」といった地代･家賃の悩みをお聞かせください。物件情報と依頼目的を確認し、迅速に見積もりをご提示します。（初回相談無料）
2. ご契約：依頼内容及びお見積りにご納得いただければ、現地調査などを進めてまいります。
3. 資料収集と現地調査： 賃貸借契約書、固定資産税関連資料などを収集するとともに、不動産鑑定士が現地調査を行い、物件の個別要因（立地、築年数、管理状況など）を詳細に把握します。
4. 鑑定評価書の作成： 積算法、賃貸事例比較法のほか、差額配分法、利回り法、スライド法など、複数の手法を駆使して適正賃料を算定し、その説得力のある根拠を網羅した鑑定評価書を作成します。
5. 納品と活用サポート： 鑑定評価書を納品し、その内容や交渉材料としての活用戦略を分かりやすくご説明します。

私たちは、「適正な賃料」を知ることが、オーナーとテナント両者の信頼関係の維持に繋がると考えています。

福岡都市圏の賃料問題でお悩みでしたら、ぜひ「地代･家賃の鑑定相談室」にご相談ください。

不動産の専門家である不動産鑑定士として、力強くサポートいたします。